Leieavtale for næringslokaler
Oppdiktet eksempel – alle navn, adresser, organisasjonsnumre og beløp er fiktive.
1 Parter
1.1 Utleier: Kanalbyen Eiendom AS, org.nr. 978 778 936, Tømmerbrygga 7, 0150 Oslo (heretter «utleier»).
1.2 Leietaker: Lysne & Berg Regnskap AS, org.nr. 942 180 962, Myntgata 3, 0151 Oslo (heretter «leietaker»).
1.3 Utleier og leietaker omtales i det følgende samlet som «partene».
2 Leieobjektet
2.1 Avtalen gjelder leie av kontorlokaler i 3. etasje i Tømmerbrygga 7, 0150 Oslo, gnr. 207 bnr. 412 i Oslo kommune (heretter «eiendommen»). Leieobjektet utgjør ca. 412 m² og er nærmere vist på plantegning i Vedlegg 1.
2.2 Leietaker har rett til å benytte eiendommens fellesarealer, herunder inngangsparti, trapperom, heis og avfallsrom, sammen med utleier og øvrige leietakere.
2.3 Leietaker kan disponere parkeringsplasser i eiendommens parkeringsanlegg etter nærmere avtale.
2.4 Leietaker har besiktiget leieobjektet og eiendommen og leier lokalene i den stand de er ved avtaleinngåelsen, med de endringer som følger av punkt 4.
3 Bruk av leieobjektet
3.1 Leieobjektet skal benyttes til kontor for regnskapsvirksomhet og virksomhet som naturlig hører sammen med dette. Endret bruk krever utleiers skriftlige samtykke.
3.2 Leietaker skal følge de til enhver tid gjeldende husordensregler for eiendommen, jf. Vedlegg 3, og skal ikke drive virksomhet som er til sjenanse eller ulempe for utleier eller øvrige leietakere.
3.3 Leietaker er selv ansvarlig for at virksomheten oppfyller offentlige krav som knytter seg til leietakers drift i lokalene.
4 Ombygging og overtakelse
4.1 Utleier skal for egen regning bygge om leieobjektet i samsvar med Vedlegg 2 – Leietakers ønsker. Arbeidene skal utføres fagmessig og i samsvar med offentlige krav.
4.2 Endringer og tillegg utover det som følger av Vedlegg 2, skal bestilles skriftlig av leietaker og belastes leietaker etter regning.
4.3 Leieobjektet overtas av leietaker 1. januar 2027, eller den senere dato utleier skriftlig varsler dersom ombyggingsarbeidene forsinkes.
4.4 Ved forsinket overtakelse kan leietaker ikke kreve prisavslag eller erstatning, og har heller ikke rett til å heve avtalen, før forsinkelsen overstiger 90 dager. Overstiger forsinkelsen 90 dager, kan leietaker heve avtalen ved skriftlig melding til utleier. Leietaker har ikke andre krav som følge av forsinkelsen.
4.5 Ved overtakelse skal partene gjennomføre felles befaring og signere en overtakelsesprotokoll. Mangler som ikke er anmerket i protokollen, skal leietaker gi utleier skriftlig melding om senest 14 dager etter overtakelse.
5 Leietid og opsjon
5.1 Leieforholdet løper fra 1. januar 2027 til 31. desember 2032 og opphører på dette tidspunkt uten forutgående oppsigelse. Avtalen kan ikke sies opp av noen av partene i leietiden, med de unntak som følger av avtalen.
5.2 Leietaker har rett til å forlenge leieforholdet med fem år på samme vilkår.
5.3 Opsjonen må gjøres gjeldende ved skriftlig varsel til utleier senest 12 måneder før leietidens utløp. Varsles det ikke innen fristen, faller retten til forlengelse bort.
5.4 Utleier kan, uten hensyn til punkt 5.1, si opp avtalen med seks måneders skriftlig varsel dersom eiendommen skal rives, totalrehabiliteres eller omreguleres. Leietaker har ikke krav på kompensasjon ved slik oppsigelse.
6 Leie og betaling
6.1 Leien utgjør 2 350 kroner per m² per år, til sammen 968 200 kroner per år eksklusive merverdiavgift.
6.2 Leie, felleskostnader og merverdiavgift betales kvartalsvis forskuddsvis med forfall 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober, første gang 1. januar 2027. Betaling skjer til den konto utleier anviser.
6.3 Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrente etter den til enhver tid gjeldende lovbestemte sats, i tillegg til eventuelle purre- og inkassokostnader.
6.4 Leietaker har ikke rett til å holde tilbake leie eller andre betalinger etter avtalen, og kan ikke motregne med krav mot utleier, uansett grunnlag.
7 Indeksregulering
7.1 Leien reguleres årlig hver 1. januar med 100 % av endringen i konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå, første gang 1. januar 2028. Basis for reguleringen er indeksen for oktober 2026, og ved senere reguleringer indeksen for oktober året før reguleringstidspunktet.
7.2 Leien skal likevel aldri reguleres under den til enhver tid gjeldende leie.
7.3 Utleier skal gi leietaker skriftlig melding om regulert leie, med beregningsgrunnlag.
8 Felleskostnader
8.1 I tillegg til leien betaler leietaker en forholdsmessig andel av eiendommens felleskostnader. A konto-beløpet utgjør 380 kroner per m² per år, til sammen 156 560 kroner per år eksklusive merverdiavgift, og betales sammen med leien.
8.2 Felleskostnadene omfatter alle kostnader ved drift, vedlikehold og forvaltning av eiendommen som ikke dekkes direkte av den enkelte leietaker, herunder energi til fellesarealer, renhold, vakthold, snørydding, avfallshåndtering, kommunale avgifter, forsikring av eiendommen, oppgradering av fellesarealer og utleiers administrasjonskostnader.
8.3 Utleier fastsetter fordelingen av felleskostnadene mellom leietakerne i eiendommen.
8.4 Utleier kan ensidig endre a konto-beløpet med virkning fra neste betalingstermin. Endringen er ikke begrenset til en bestemt prosentsats eller et bestemt beløp.
8.5 Felleskostnadene avregnes årlig. Avregning skal foreligge innen 30. juni året etter, og differansen skal gjøres opp innen 30 dager etter at avregningen er mottatt.
9 Merverdiavgift
9.1 Utleier er frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av leieobjektet. Merverdiavgift etter den til enhver tid gjeldende sats kommer i tillegg til leie og felleskostnader.
9.2 Leietaker skal benytte leieobjektet i virksomhet som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, og skal straks gi utleier skriftlig melding om endringer i bruken som kan ha betydning for utleiers registrering.
10 Sikkerhetsstillelse
10.1 Leietaker skal stille bankgaranti fra norsk bank eller annen finansinstitusjon som utleier godkjenner, tilsvarende seks måneders leie og felleskostnader inklusive merverdiavgift. Garantien skal sikre ethvert krav utleier har mot leietaker etter avtalen, herunder leie, felleskostnader, erstatning og kostnader ved tilbakelevering.
10.2 Garantien skal stilles senest 30 dager før overtakelse.
10.3 Garantien skal gjelde til seks måneder etter leieforholdets opphør.
10.4 Overtakelse av leieobjektet forutsetter at garantien er stilt. Utleier kan nekte leietaker tilgang til leieobjektet inntil garantien er mottatt.
11 Vedlikehold
11.1 Leietaker har ansvaret for alt indre og ytre vedlikehold av leieobjektet. Ansvaret omfatter også vedlikehold, reparasjon og, når det er nødvendig, utskifting av tekniske anlegg som betjener leieobjektet, herunder ventilasjons-, varme- og sprinkleranlegg.
11.2 Vedlikehold skal utføres fagmessig og av kvalifiserte håndverkere. Arbeider på tekniske anlegg skal avtales med utleier på forhånd.
11.3 Utleier sørger for drift og vedlikehold av eiendommens fellesarealer. Kostnadene inngår i felleskostnadene etter punkt 8.
11.4 Dersom leietaker ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt innen rimelig tid etter skriftlig påkrav, kan utleier utføre arbeidet for leietakers regning.
12 Endringer i leieobjektet
12.1 Leietaker kan ikke foreta bygningsmessige endringer, installasjoner eller andre inngrep i leieobjektet uten utleiers skriftlige samtykke. Godkjente arbeider utføres for leietakers regning og risiko.
13 Forsikring
13.1 Utleier holder eiendommen forsikret på vanlige vilkår. Forsikringspremien inngår i felleskostnadene.
13.2 Leietaker skal holde eget inventar, løsøre og egne installasjoner forsikret, og skal ha ansvarsforsikring for sin virksomhet.
13.3 Leietaker skal dekke utleiers egenandel ved enhver forsikringsskade i leieobjektet, uansett årsak.
13.4 Leietaker skal ikke drive virksomhet i leieobjektet som medfører økt forsikringspremie for eiendommen, uten utleiers skriftlige samtykke.
14 Brannvern, adgang og skilting
14.1 Leietaker skal følge gjeldende regler og utleiers instrukser om brannvern, holde rømningsveier frie og sørge for at brannslukningsutstyr i leieobjektet er tilgjengelig. Leietaker skal utpeke en kontaktperson for brannvern.
14.2 Utleier har etter rimelig forhåndsvarsel rett til adgang til leieobjektet for tilsyn, vedlikehold og visning for nye leietakere eller kjøpere. Ved fare for skade har utleier adgang uten varsel.
14.3 Leietaker får utlevert nøkler og adgangskort etter behov. Ytterligere nøkler og kort bestilles gjennom utleier for leietakers regning, og alle nøkler og kort skal leveres tilbake ved leieforholdets opphør.
14.4 Skilt, reklame og markiser kan bare settes opp etter utleiers skriftlige samtykke og i samsvar med eiendommens skiltprogram.
15 Fremleie og overdragelse
15.1 Leietaker kan ikke fremleie hele eller deler av leieobjektet, eller overdra leieforholdet, uten utleiers skriftlige samtykke. Utleier kan nekte samtykke uten begrunnelse.
15.2 Enhver direkte eller indirekte endring i eierskapet til leietaker som samlet omfatter mer enn 50 % av aksjene eller stemmene, regnes som overdragelse etter punkt 15.1.
16 Mislighold og heving
16.1 Utleier kan heve avtalen dersom leietaker vesentlig misligholder sine forpliktelser, herunder dersom leie eller felleskostnader ikke betales innen 14 dager etter skriftlig påkrav, eller dersom sikkerhet etter punkt 10 ikke stilles eller opprettholdes.
16.2 Ved heving skal leietaker fraflytte leieobjektet straks. Leietaker skal erstatte utleiers tap som følge av misligholdet, herunder tapt leie frem til nytt leieforhold er etablert, likevel ikke ut over leietidens utløp.
17 Tvangsgrunnlag
17.1 Leietaker vedtar at utkastelse kan kreves dersom leien ikke blir betalt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-2 tredje ledd bokstav a, og ved leietidens utløp, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-2 tredje ledd bokstav b.
18 Tilbakelevering
18.1 Ved leieforholdets opphør skal leietaker tilbakelevere leieobjektet ryddet og rengjort, og tilbakeført til slik det var før utleiers ombygging etter punkt 4. Dersom utleier krever det, skal leietaker også fjerne ombyggingen etter Vedlegg 2. Alle kostnader ved tilbakeføring og fjerning dekkes av leietaker.
18.2 Partene skal gjennomføre felles befaring ved tilbakelevering og signere en tilbakeleveringsprotokoll.
18.3 Inventar og løsøre som ikke er fjernet ved leieforholdets opphør, kan utleier fjerne og disponere over for leietakers regning.
19 Forholdet til husleieloven
19.1 Husleieloven fravikes i den utstrekning loven tillater det.
20 Meldinger
20.1 Meldinger etter avtalen skal være skriftlige og sendes til partenes adresser i punkt 1, eller med e-post til den adresse partene har oppgitt til hverandre. Partene skal straks varsle hverandre skriftlig om endret adresse.
21 Lovvalg og tvister
21.1 Avtalen reguleres av norsk rett.
21.2 Tvister søkes løst ved forhandlinger. Fører forhandlingene ikke frem, avgjøres tvisten av de alminnelige domstoler med Oslo tingrett som verneting.
22 Akseptfrist
22.1 Avtalen er bindende for utleier forutsatt at den er signert av leietaker og mottatt av utleier innen 20. oktober 2026. Mottas ikke signert avtale innen fristen, bortfaller utleiers tilbud uten videre.
22.2 Avtalen er utferdiget i to eksemplarer, ett til hver av partene.
23 Vedlegg
23.1 Følgende vedlegg utgjør en del av avtalen:
- Vedlegg 1 – Plantegning, 3. etasje
- Vedlegg 2 – Leietakers ønsker
- Vedlegg 3 – Husordensregler for Tømmerbrygga 7
23.2 Ved motstrid går bestemmelsene i denne avtalen foran vedleggene.
---
Sted og dato: Oslo, 5. oktober 2026
for Kanalbyen Eiendom AS
Sted og dato: ______________________________
for Lysne & Berg Regnskap AS